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保障房红利 首开股份发债融资43亿
编辑:瑞安上海商会  来源:瑞安上海商会  日期: 2011-6-8
国内信贷收紧、房地产融资哀鸿一片时,首开股份的43亿保障房债券似乎风景独好。

  6月3日,首开股份发布公告称,为保证公司的可持续发展,满足公司生产经营的资金需求,公司向银行间市场交易商协会申请注册,拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据,所募集资金将用于保障性住房项目的建设。

  资料显示,企业向银行间市场交易商协会融资是指,企业可以通过注册银行间市场交易商协会来提出融资需求,由银行间市场交易商协会根据企业的融资规模、融资用途等条件作出评估后,由银行间市场交易商协会指定的银行、金融机构为企业进行资金支持,与信托、直接债券融资相比成本较低。

  而且,在银行间市场发行的中期票据将在一定程度上平衡企业直接的债务融资、股权融资和信贷融资等主要渠道之间的关系,有利于降低间接融资比例,降低银行体系的潜在风险,减轻股权融资的压力。

  首开的战略

  针对此次债券的发行,首开股份董事会秘书王怡向观点地产新媒体表示,选择银行间市场交易商协会发行中期票据,主要是成本低,也符合公司的融资需求。所筹得的资金将用于公司目前在建的120万平米保障房项目上,今年将有一部分保障房项目入市。

  据了解,首开股份此次43亿元融资将直接用于目前在建的北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目。

  首开股份在2011年的经营策略中就明确规定,将加大保障房的开发。王怡对此也表示,依托保障房建设能实现快速稳定的发展,已上升到首开的战略之中。

  实际上,作为战略位置的保障房,首开股份有着成熟的开发经验。据不完全统计,首开股份保障房累计竣工超过800万平方米,其中包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目。

  对于业界普遍对保障房盈利模式担忧时,王怡则称,目前首开主要开发的是经济适用房和两限房,销售净利率可以达到5%左右。

  但王怡也坦言,首开对于公租房或廉租房尚没有成熟的盈利模式,目前多数是在普通居住用地招标中配建一定比例的公租房或廉租房,开发商中标后自行筹资开发,竣工后按照招标条件或由政府按既定价格回购,或按政府定价出租给符合标准的群体。

  “若没有明确的回购条款,资产将全部沉淀在开发商手中,对开发商的财务状况会有不利的影响,所以,对于参与退出机制不明确的的保障房建设,公司也将持谨慎态度。”王怡表示。

  保障房红利

  对于首开在保障房建业方面的发展,有中信证券分析师则认为,当前影响保障房开工的最大瓶颈是资金问题。

  “此次首开发行的43亿中期票据,和同期贷款利率相比具有成本优势,原本开发商很难进行融资。政府现在是为了促进保障性住房建设,开始赋予保障性住房建设的开发商以制度性红利,而这种好处在资金紧张时期更加重要。”该分析师指出。

  该分析师还认为,由于今年一季度首开有息负债率偏高,如果此次能成功发行中期票据,还能有效降低资金成本。

  事实上,算上此次43亿元的保障房融资,这已经是首开股份在半年的时间内第三次融资。

  资料显示,3月27日,首开股份下属企业北京城市开发集团有限责任公司向盛京银行北京分行申请5亿元房地产开发贷款,由首开股份提供第三方连带责任保证担保,期限三年;4月22日,首开股份向中国对外经济贸易信托有限公司申请不大于15亿元的人民币信托贷款,期限两年,并由首开集团提供连带责任担保。

  对于首开连续的融资,中邮证券分析师张鹏认为,在房地产更为严厉的调控下,基本上所有的房地产企业都有融资需求,而首开也面临资金短缺。另外,从资金回款方面看,一季度首开销售的并不好,所以,它后续需要融资来支撑项目的发展。

  而海通证券分析师涂力磊则表示,首开一季度销售不好的主要原因是北京限购政策的影响,而后续公司可推盘项目较多,所以资金方面也没有多大压力。

  王怡也表示,公司财务状况依然安全,未来会更多寻求银行资金,以首开的实力是没问题的,同时,公司将加快推盘力度。

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